Untuk dapat memberikan kepastian hukum dan perlindungan kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah dengan tujuan agar dapat membuktikan pemilik yang bersangkutan merupakan pemegang hak atas tanah, dalam hal ini tiap-tiap bidang tanah yang dimiliki oleh pemilik dan/atau pemegang hak wajib untuk dilakukan Pendaftaran Tanah.
Sesuai dengan ketentuan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, berikut dengan perubahannya yang tercantum dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah (“PP Pendaftaran Tanah”), Pendaftaran Tanah didefinisikan sebagai suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang Tanah, Ruang Atas Tanah, Ruang Bawah Tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas Satuan Rumah Susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Pendaftaran Tanah pada dasarnya dilakukan terhadap Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali dan Pendaftaran Tanah dalam rangka Pemeliharaan Data Tanah. Adapun, Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali, terdiri atas Pendaftaran Tanah sebagai berikut :
1) Pendaftaran Tanah secara Sistematik; dan/atau
2) Pendaftaran Tanah secara Sporadik.
Pendaftaran Tanah Sistematik merupakan kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Dalam pelaksanaannya, pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu rencana kerja pada wilayah-wilayah yang telah ditetapkan oleh Menteri Agraria.
Penetapan wilayah sebagaimana dimaksud di atas pada dasarnya dilakukan oleh Menteri sesuai dengan usul Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan, dengan mengutamakan wilayah desa atau kelurahan yang memenuhi kriteria tertentu. Adapun, kriteria wilayah yang dimaksud pada dasarnya diatur dalam Pasal 46 Peraturan Menteri Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PERMEN Agraria 3/1997”), sebagai berikut :
a. Sebagian wilayahnya sudah didaftar secara sistematik;
b. Jumlah bidang tanah yang terdaftar relatif kecil, yaitu berkisar sampai dengan 30% (tiga puluh persen) dari perkiraan jumlah bidang tanah yang ada;
c. Merupakan daerah pengembangan perkotaan yang tingkat pembangunannya tinggi;
d. Merupakan daerah pertanian yang produktifl
e. Tersedia titik-titik kerangka dasar teknik nasional.
Sementara itu, Pendaftaran Tanah Sporadik yaitu merupakan kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal. Pendaftaran Tanah Sporadik pada dasarnya dapat dilakukan oleh pihak yang berkepentingan apabila wilayah atas tanah yang dimilikinya tersebut belum ditetapkan sebagai wilayah yang dapat diajukan pendaftaran tanah secara sistematik.
Tata Cara Pendaftaran Tanah Untuk Pertama Kali
Secara garis besar, tahapan Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali baik secara sistematik ataupun secara sporadik ditentukan sama oleh peraturan perundang-undangan. Adapun, tahapan pendaftaran tanah tersebut diatur dalam Pasal 12 PP Pendaftaran Tanah, yang pada pokoknya menyatakan bahwa kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi tahapan sebagai berikut :
a. Pengumpulan dan pengolahan data fisik;
b. Pembuktian hak dan pembukuannya;
c. Penerbitan Sertipikat;
d. Penyediaan data fisik dan data yuridis;
e. Penyimpanan daftar umum dan dokumen.
Berkaitan dengan pengumpulan dan pengolahan data fisik sebagaimana dimaksud pada butir a di atas, dalam hal ini Instansi yang berwenang akan terlebih dahulu melakukan pengukuran dan pemetaan terhadap objek tanah. Lebih lanjut, pengukuran dan pemetaan objek tanah tersebut akan dilakukan dengan melalui tahapan dan proses sebagai berikut, diantaranya yaitu :
1) Pembuatan peta dasar pendaftaran;
2) Penetapan batas bidang-bidang tanah;
3) Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran;
4) Pembuatan daftar tanah; dan
5) Pembuatan Surat Ukur.
Setelah dilakukan pengukuran dan pemetaan, Instansi yang berwenang akan melakukan pembuktian hak atas objek tanah tersebut. Adapun, pembuktian hak atas objek tanah pada dasarnya terdiri dari 2 (dua) jenis yang di antaranya meliputi Pembuktian Hak Baru dan Pembuktian Hak Lama. Pembuktian Hak Baru pada dasarnya merupakan pembuktian yang dilakukan terhadap hak atas tanah yang semula diberikan atas tanah Negara. Sedangkan, Pembuktian Hak Lama yaitu merupakan pembuktian hak atas tanah yang berasal dari konvensi hak-hak lama.
Mengingat objek tanah pada Hak Baru merupakan objek tanah yang diperoleh dari Tanah Negara, dalam pembuktiannya pemilik tanah yang telah memperoleh hak baru tersebut wajib membuktikan pemberian hak atas tanah tersebut dengan suatu dokumen penetapan atau akta pemberian yang diberikan oleh Pejabat atau PPAT yang berwenang, dengan jenis dokumen sebagai berikut :
– Untuk tanah dengan alas Hak Pengelolaan, wajib dibuktian dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh Pejabat yang berwenang;
– Untuk tanah wakaf, wajib dibuktikan dengan akta ikrar wakaf;
– Untuk hak milik atas satuan rumah susun, wajib dibuktikan dengan akta pemisahan; dan
– Untuk pemberian hak tanggungan, wajib dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan.
Sedangkan, dalam pelaksanaan Pembuktian Hak Lama, pemilik hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama, wajib membuktikan adanya hak tersebut,
yang dibuktikan dengan bukti-bukti tertulis berupa :
– Keterangan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi (untuk pendaftaran tanah secara sistematik); dan
– Keterangan yang kadar kebenarannya oleh Kepala Kantor Pertanahan (untuk pendaftaran tanah secara sporadik).
Selain itu, berdasarkan Pasal 76 PERMEN Agraria 3/1997, dokumen yang dapat dijadikan bukti atas hak lama diantaranya yaitu meliputi dokumen-dokumen sebagai berikut :
Dokumen Pembuktian Hak Lama | |
grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (S.1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik | akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Peme-rintah ini dengan disertai alas hak yang dialihkan |
grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (S.1834-27) sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan | akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan |
surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan | akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977 dengan disertai alas hak yang diwakafkan |
sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959 | risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan |
surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya | surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah |
petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 | surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan dengan disertai alas hak yang dialihkan |
Note :
Terhadap dokumen pembuktian lama berupa Petuk Pajak Bumi, Girik, pipil, kekitir, dan alat bukti bekas hak milik adat lainnya dinyatakan tidak berlaku setelah 5 (lima) tahun sejak PP Pendaftaran tahun 2021 berlaku (Pasal 76A PERMEN Agraria 3/1997).
Apabila bukti-bukti sebagaimana dimaksud di atas tidak tersedia atau tidak lengkap untuk dibuktikan dalam Pembuktian Hak Lama, dalam hal ini sesuai dengan Pasal 2 PP Pendaftaran Tanah, pemegang objek tanah yang bersangkutan dapat melakukan pembuktian hak dengan mendasar pada kenyataan penguasaan fisik bidang tanah selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut, dengan syarat bahwa :
a. Penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat dipercaya;
b. Penguasaan tersebut baik sebelum maupun setelah pengumuman pendaftaran tanah tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak lainnya.
Setelah instansi yang berwenang melakukan pemeriksaan terhadap bukti-bukti tertulis, baik atas Pembuktian Hak Baru maupun Pembuktian Hak Lama, hasil pemeriksaan tersebut akan dituangkan dalam suatu daftar isian yang kemudian akan diumumkan bersamaan dengan peta bidang tanah yang bersangkutan, untuk memastikan bahwa sebelum pendaftaran tanah dinyatakan mengikat bagi pemohon atau pemegang dan pemilik Objek Tanah, tidak terdapat pihak lain yang berkepentingan mengajukan keberatan atas pendaftaran tanah tersebut oleh pemohon.
Jangka waktu pengajuan keberatan oleh pihak lain yang bersangkutan ditetapkan dengan jangka waktu selama 30 (tiga puluh) hari sampai dengan 60 (enam puluh) hari. Adapun, jangka waktu 30 (tiga puluh) hari tersebut diberlakukan untuk pengajuan keberatan atas pendaftaran tanah secara sistematik, sedangkan jangka waktu 60 (enam puluh) hari diberlakukan untuk pengajuan keberatan tanah secara sporadik.
Apabila jangka waktu sebagaimana dimaksud di atas telah berakhir dan tidak ada pihak lain yang berkepentingan mengajukan keberatan, dalam hal ini data fisik dan data yuridis atas objek tanah tersebut akan disahkan dengan suatu berita acara yang bentuknya ditetapkan oleh Menteri, untuk kemudian berita acara tersebut dapat dijadikan dasar pembukuan, pengakuan, dan pemberian hak atas tanah.
Lebih lanjut, dengan adanya pembukuan data yuridis dan data fisik bidang tanah dalam hal ini, pembukuan tersebut dapat dijadikan bukti bahwa bidang tanah yang bersangkutan telah didaftar dalam pendaftaran tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, dan setelah dilakukan pembukuan tersebut Instansi yang berwenang akan menerbitkan Sertifikat hak atas tanah.