Untuk dapat memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah dengan tujuan agar dapat membuktikan pemilik yang bersangkutan merupakan pemegang hak atas tanah, dalam hal ini Pemerintah mewajibkan kepada seluruh pemilik dan/atau pemegang hak untuk melakukan Pendaftaran Tanah terhadap tiap-tiap bidang tanah yang dimiliki.
Kegiatan Pendaftaran Tanah sendiri merupakan suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang Tanah, Ruang Atas Tanah, Ruang Bawah Tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas Satuan Rumah Susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Adapun, berdasarkan ketentuan Pasal 11 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah beserta perubahannya berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah (“PP Pendaftaran Tanah”), Pelaksanaan Pendaftaran Tanah pada dasarnya meliputi kegiatan yaitu :
1) Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali; dan
2) Pendaftaran Tanah dalam rangka Pemeliharaan Data Tanah.
Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali merupakan kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap obyek tanah yang belum didaftar, yang meliputi Pendaftaran Tanah secara Sistematik dan Sporadik. Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan, sedangkan pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal.
Sementara itu, Pendaftaran Tanah dalam rangka Pemeliharaan Data Tanah yaitu merupakan kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.
Untuk melakukan pembahasan yang lebih mendalam terkait pembuktian hak, maka pembahasan akan dikerucutkan terhadap pembahasan proses pendaftaran tanah untuk pertama kali berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang akan diuraikan lebih lanjut di bawah ini.
A.PEMBUKTIAN HAK LAMA PADA KETENTUAN PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALI
Pada dasarnya, kegiatan proses Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali diatur dalam ketentuan Pasal 12 PP Pendaftaran Tanah, yang pada pokoknya menyatakan bahwa kegiatan Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali meliputi proses tahapan berupa :
a. Pengumpulan dan pengolahan data fisik;
b. Pembuktian hak dan pembukuannya;
c. Penerbitan Sertipikat;
d. Penyediaan data fisik dan data yuridis;
e. Penyimpanan daftar umum dan dokumen.
Adapun tahapan-tahapan dalam kegiatan Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali akan diuraikan lebih lanjut di bawah ini.
1. Pengumpulan dan Pengelolaan Data Fisik
Berkaitan dengan pengumpulan dan pengolahan data fisik sebagaimana dimaksud pada butir a di atas, dalam hal ini Instansi yang berwenang akan terlebih dahulu melakukan pengukuran dan pemetaan terhadap objek tanah. Lebih lanjut, pengukuran dan pemetaan objek tanah tersebut akan dilakukan dengan melalui tahapan dan proses sebagai berikut, diantaranya yaitu:
1) Pembuatan peta dasar pendaftaran;
2) Penetapan batas bidang-bidang tanah;
3) Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran;
4) Pembuatan daftar tanah; dan
5) Pembuatan Surat Ukur.
Setelah dilakukan pengukuran dan pemetaan, Instansi yang berwenang akan melakukan pembuktian hak atas objek tanah dengan melanjutkan prosedur ke tahap pembuktian hak dan pembukuannya.
2. Pembuktian Hak dan Pembukuannya
Terhadap pembuktian hak dan pembukuannya sebagaimana dimaksud pada butir b di atas, sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 23 jo Pasal 24 PP Pendaftaran Tanah, pembuktian hak atas objek tanah pada dasarnya terdiri dari 2 (dua) jenis yaitu di antaranya meliputi :
a) Pembuktian Hak Baru: dan
b) Pembuktian Hak Lama.
Berikut merupakan penjelasan terhadap Pembuktian Hak Baru dan Pembuktian Hak Lama berdasarkan PP Pendaftaran Tanah, yaitu sebagai berikut :
a) Pembuktian Hak Baru
Ketentuan Pasal 23 PP Pendaftaran Tanah pada pokoknya mengatur pembuktian hak baru atas tanah yang dibuktikan berdasarkan suatu penetapan dari Negara ataupun dari pejabat yang berwenang yang memuat pemberian hak dari pemilik sebelumnya. Adapun muatan Pasal 23 PP Pendaftaran Tanah yaitu untuk keperluan pendaftaran hak:
a. Hak atas tanah baru dibuktikan dengan :
• Penetapan pemberian hak dari Pajabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah Negara atau tanah hak pengelolaan;
• asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan apabila mengenai hak guna bangunan dan hak pakai atas tanah hak milik;
b. hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan oleh Pejabat yang berwenang;
c. tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf;
d. hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan;
e. pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan.
b) Pembuktian Hak Lama
Pasal 24 PP Pendaftaran Tanah pada pokoknya menyatakan bahwa untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang membebaninya.
Berkaitan dengan Pembuktian Hak Lama sebagai pembuktian hak atas tanah yang berasal dari konvensi hak-hak lama, Pasal 60 ayat (2) Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“Permen Agraria 3/1997”) secara jelas telah mengatur jenis dokumen pembuktian hak lama yang dapat dijadikan bukti atas hak lama diantaranya yaitu meliputi dokumen-dokumen sebagai berikut :
a. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (S.1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik, atau
b. grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (S.1834-27) sejak berlakunya UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau
c. surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan, atau
d. sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959, atau
e. surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya, atau
f. petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961, atau
g. akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah ini dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau
h. akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau
i. akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 1977 dengan disertai alas hak yang diwakafkan, atau
j. risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya belum dibukukan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau
k. surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah, atau
l. surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau
m. lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, VI dan VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.
Pasal 60 ayat (3) Permen Agraria 3/1997 kemudian juga mengatur apabila bukti kepemilikan sebidang tanah sebagai-mana dimakud pada pasal 60 ayat (2) Permen Agraria 3/1997 tidak lengkap atau tidak ada, pembuktian hak atas bidang tanah itu dapat dilakukan dengan bukti lain yang dilengkapi dengan pernyataan yang bersangkutan dan keterangan yang dapat dipercaya dari sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi dari lingkungan masyarakat setempat yang tidak mempunyai hubungan keluarga dengan yang bersangkutan sampai derajat kedua baik dalam kekerabatan vertikal maupun horizontal, yang menyatakan bahwa yang bersangkutan adalah benar pemilik bidang tanah tersebut.
B. KEBERLAKUAN DOKUMEN PEMBUKTIAN HAK LAMA SEBAGAI ALAT PEMBUKTIAN HAK ATAS TANAH DALAM RANGKA PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI BERDASARKAN PP 18/2021 DAN PERMEN ATR/BPN 16/2021
Berkaitan dengan Dokumen Pembuktian Hak Lama sebagaimana telah diuraikan di atas, pada dasarnya terhadap Dokumen Pembuktian Hak Lama dapat dipergunakan sebagai alat pembuktian Hak Atas Tanah yang dipergunakan untuk pembuktian kepemilikan dalam melakukan Pendaftaran Tanah Pertama Kali.
Namun dengan adanya ketentuan terbaru sebagaimana diatur PP 18/2021 dan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagaimana telah diubah beberapa kali dan perubahan terakhirnya yaitu berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (“Permen ATR/BPN 16/2021”), terhadap dokumen pembuktian hak lama maka :
Jenis Bukti Hak Lama | Konsekuensi Setelah Terbitnya PP 18/2021 dan Permen ATR/BPN 16/2021 |
Alat bukti tertulis Tanah Bekas Hak Barat | Pasal 95 ayat (1) PP 18/2021 Alat bukti tertulis Tanah bekas hak barat dinyatakan tidak berlaku dan statusnya menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara. |
Alat bukti tertulis Tanah bekas Milik Adat | Pasal 96 ayat (1) PP 18/2021 “Alat bukti tertulis Tanah bekas milik adat yang dimiliki oleh perorangan wajib didaftarkan dalam jangka waktu paling lama 5 (lima) tahun sejak berlakunya Peraturan Pemerintah ini. Pasal 96 ayat (2) PP 18/2021 Dalam hal jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berakhir maka alat bukti tertulis Tanah bekas milik adat dinyatakan tidak berlaku dan tidak dapat digunakan sebagai alat pembuktian Hak Atas Tanah dan hanya sebagai petunjuk dalam rangka Pendaftaran Tanah. Pasal 76A Permen ATR/BPN 16/2021 “Alat bukti tertulis tanah bekas milik adat yang dimiliki oleh perseorangan berupa Petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir, Verponding Indonesia dan alat bukti bekas hak milik adat lainnya dengan nama atau istilah lain dinyatakan tidak berlaku setelah 5 (lima) tahun sejak Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah berlaku.” |
Alat bukti tertulis Tanah berupa Surat Keterangan | Pasal 97 PP 18/2021 Surat keterangan tanah, surat keterangan ganti rugi, surat keterangan desa, dan lainnya yang sejenis yang dimaksudkan sebagai keterangan atas penguasaan dan pemilikan Tanah yang dikeluarkan oleh kepala desa/lurah, camat hanya dapat digunakan sebagai petunjuk dalam rangka Pendaftaran Tanah. |
Alat bukti tertulis Tanah Swapraja | Pasal 98 PP 18/2021 (1) Tanah swapraja atau bekas swapraja merupakan Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara. (2) Tanah swapraja atau bekas swapraja sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diberikan kepada bekas pemegang Tanah swapraja atau bekas swapraja, apabila memenuhi syarat dan mengusahakan atau menggarap sendiri Tanah untuk kepentingan swapraja. (3) Tanah swapraja atau bekas swapraja sebagaimana dimaksud pada ayat (1) yang dikuasai oleh pihak lain, diberikan kepada pihak yang mengusahakan atau menggarap Tanah dengan iktikad baik. (4) Konsesi atau sewa atas Tanah bekas swapraja hapus dan menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara. (5) Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), ayat (2), ayat (3), dan ayat (4) tidak berlaku untuk Tanah swapraja atau bekas swapraja yang diatur menurut Undang- Undang. |
C.PENDAFTARAN TANAH TERHADAP ALAT BUKTI TERTULIS TANAH BEKAS MILIK ADAT YANG TELAH MELEWATI JANGKA WAKTU PENDAFTARAN MENURUT PERMEN ATR/BPN 16/2021
Pasal 76A ayat (2) Permen ATR/BPN 16/2021 mengatur bahwa apabila dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak PP 18/2021 terbit telah berakhir maka :
a. alat bukti tertulis tanah bekas milik adat tidak dapat digunakan sebagai alat pembuktian Hak Atas Tanah dan hanya sebagai petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah; dan
b. status tanah tetap tanah bekas milik adat.
Lebih lanjut, berdasarkan pasal 76A ayat (3) Permen ATR/BPN 16/2021 menyatakan dalam kondisi sebagaimana dimaksud pada Pasal 76A ayat (2) Permen ATR/BPN 16/2021, maka pendaftaran tanah hanya dapat dilakukan dengan mekanisme mengajukan permohonan pengakuan hak. Sesuai dengan ketentuan Pasal 76A ayat (4) Permen ATR/BPN 16/2021 pemohon pengakuan hak wajib melampirkan Surat Pernyataan Penguasaan Fisik dan bertanggung jawab secara perdata dan pidana dengan ketentuan yang menyatakan sebagai berikut :
a. Tanah tersebut adalah benar milik yang bersangkutan bukan milik orang lain dan statusnya merupakan tanah bekas milik adat bukan Tanah Negara;
b. Tanah tersebut telah dikuasai secara fisik selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut-turut;
c. Penguasaan tanah dilakukan dengan iktikad baik (dalam hal menguasai, menggunakan, memanfaatkan dan memelihara tanah secara terus-menerus dalam waktu tertentu dan/atau memperoleh dengan cara tidak melanggar ketentuan peraturan perundangundangan) dan secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah;
d. Tidak terdapat keberatan dari pihak lain atas tanah yang dimiliki dan/atau tidak dalam keadaan sengketa;
e. Tidak terdapat keberatan dari pihak Kreditur dalam hal tanah dijadikan jaminan sesuatu utang; dan
f. Bukan merupakan aset Pemerintah, Pemerintah Daerah, atau Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah dan tidak berada dalam Kawasan Hutan.
Note : Dalam melakukan Pembuatan Surat Pernyataan Penguasaan Fisik, Pembuatan Surat tersebut dibuat sesuai dengan format yang tercantum dalam Lampiran III Permen ATR/BPN 16/2021 serta pembuatan Surat tersebut harus dilakukan dengan sebagai berikut : a. Disaksikan oleh paling sedikit 2 (dua) orang saksi dari lingkungan setempat yang tidak mempunyai hubungan keluarga dengan yang bersangkutan sampai derajat kedua, baik dalam kekerabatan vertikal maupun horizontal, yang menyatakan bahwa yang bersangkutan merupakan benar sebagai pemilik dan yang menguasai bidang tanah tersebut; dan b. Dibuat berdasarkan keterangan yang sebenar-benarnya dan dapat dipertanggungjawabkan baik secara perdata maupun pidana apabila di kemudian hari terdapat unsur ketidakbenaran dalam pernyataannya. |
D. KESIMPULAN
Sebagaimana telah dijelaskan diatas, pada dasarnya dalam mengajukan Pendaftaran Tanah Pertama Kali dapat menggunakan dokumen pembuktian berupa Pembuktian Hak Baru dan Pembuktian Hak Lama yang mana Dokumen Pembuktian Hak Baru didasarkan pada penetapan dari Negara atau akta yang dibuat oleh Pejabat atau PPAT yang berwenang yang mencantumkan peralihan tanah dari pemilik sebelumnya, sedangkan Dokumen Pembuktian Hak Lama adalah dokumen pembuktian hak atas tanah yang berasal dari konvensi hak-hak lama.
Dengan diterbitkan PP 18/2021 dan Permen ATR/BPN 16/2021, maka:
– Alat bukti tertulis Tanah Bekas Hak Barat dinyatakan tidak berlaku dan statusnya menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara;
– Alat bukti tertulis Tanah bekas Milik Adat wajib didaftarkan dalam jangka waktu paling lama 5 (lima) tahun sejak berlakunya PP 18/2021;
– Surat keterangan tanah, surat keterangan ganti rugi, surat keterangan desa, dan lainnya yang sejenis yang dimaksudkan sebagai keterangan atas penguasaan dan pemilikan Tanah yang dikeluarkan oleh kepala desa/lurah, camat hanya dapat digunakan sebagai petunjuk dalam rangka Pendaftaran Tanah;
– Tanah swapraja atau bekas swapraja merupakan Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara, kecuali sebaliknya ditentukan oleh negara untuk dikelola oleh pemegang alat bukti tertulis tanah swapraja yang telah memenuhi syarat dapat mengusahakan atau menggarap tanah untuk kepentingan swapraja.
Dalam hal pemegang Alat bukti tertulis Tanah bekas Milik Adat tidak melakukan pendaftaran tanah dalam kurun waktu 5 (lima) tahun sejak PP 18/2021 terbit, maka Alat bukti tertulis Tanah bekas Milik Adat tidak dapat digunakan sebagai alat pembuktian Hak Atas Tanah dan hanya sebagai petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah.