Pengecualian Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) merupakan pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Berdasarkan Pasal 45 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (“UU HKPD”), subjek dan wajib pajak BPHTB adalah orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan. Selanjutnya, Pasal 46 ayat (1), (2), dan (3) UU HKPD mengatur bahwa dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek pajak, sebagaimana berbunyi sebagai berikut:

Pasal 46 UU HKPD

“(1) Dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek pajak.
(2) Nilai perolehan objek pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditetapkan sebagai berikut:
a. harga transaksi untuk jual beli;
b. nilai pasar untuk tukar menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap, pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak, pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak, penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan hadiah; dan
c. harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang untuk penunjukan pembeli dalam lelang.
(3) Dalam hal nilai perolehan objek pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan BPHTB yang digunakan adalah NJOP yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan.”

Adapun mengenai tarif, Pasal 47 ayat (1) UU HKPD menentukan bahwa tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% (lima persen), sedangkan Pasal 47 ayat (2) menyatakan bahwa tarif BPHTB tersebut ditetapkan dengan Peraturan Daerah (Perda). Dengan demikian, tarif 5% (lima persen) merupakan batas tarif tertinggi yang dapat ditetapkan oleh Pemerintah Daerah, sehingga tarif yang berlaku dalam suatu daerah tetap perlu dilihat berdasarkan Perda masing-masing daerah. Selanjutnya, berdasarkan Pasal 48 ayat (1) UU HKPD, BPHTB terutang dihitung dengan mengalikan dasar pengenaan BPHTB setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) dengan tarif BPHTB yang ditetapkan oleh daerah.

Lebih lanjut, Pemerintah menerbitkan kebijakan penyediaan  rumah yang layak dan terjangkau bagi masyarakat, khususnya melalui Program Pembangunan Tiga Juta Rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Kebijakan tersebut antara lain tertuang dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 2025 tentang Pedoman Penyusunan Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah Tahun Anggaran 2026 (“Permendagri 14/2025”). Dalam Permendagri 14/2025, Pemerintah Daerah diarahkan untuk mendukung pelaksanaan Program Pembangunan Tiga Juta Rumah bagi MBR, termasuk dengan menetapkan kriteria pengecualian objek BPHTB untuk kepemilikan rumah pertama bagi MBR.

Permendagri 14/2025 mengatur bahwa dalam rangka mendukung pelaksanaan Pembangunan Tiga Juta Rumah bagi MBR, Kepala Daerah menetapkan kriteria pengecualian objek BPHTB untuk kepemilikan rumah pertama bagi MBR. Hal tersebut perlu diperhatikan atas adanya kebijakan dari Menteri Dalam Negeri yang mengubah tarif BPHTB secara nasional menjadi 0% (nol persen).

Dengan demikian, istilah “BPHTB 0% (nol persen)” yang saat ini banyak digunakan pada dasarnya merujuk pada pembebasan atau pengecualian BPHTB bagi pihak yang memenuhi kriteria tertentu, bukan perubahan tarif BPHTB secara umum menjadi 0% (nol persen). Tarif BPHTB secara umum tetap mengikuti ketentuan daerah berdasarkan Pasal 47 UU HKPD, sedangkan pemberian pembebasan bagi MBR dilaksanakan berdasarkan ketentuan yang ditetapkan oleh Pemerintah Daerah masing-masing. Hal ini juga sejalan dengan karakter BPHTB sebagai pajak daerah, sehingga ketentuan mengenai tarif, NPOPTKP, serta fasilitas pengurangan atau pembebasan perlu dilihat pada daerah tempat tanah dan/atau bangunan berada.

Pengecualian BPHTB bagi MBR pada dasarnya telah diatur dalam UU HKPD, khususnya dalam Pasal 44 ayat (6) huruf h yang berbunyi:

Pasal 44 ayat (6) huruf h UU HKPD

“Yang dikecualikan dari objek BPHTB adalah Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan: h. untuk masyarakat berpenghasilan rendah sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan.”

Dengan demikian, UU HKPD telah menetapkan bahwa perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan untuk MBR merupakan salah satu objek yang dikecualikan dari BPHTB. Namun demikian, pengecualian tersebut tidak diberikan tanpa batas kepada seluruh MBR, karena pelaksanaannya tetap harus mengikuti ketentuan peraturan perundang-undangan lebih lanjut. Dalam hal ini, Pasal 63 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (“PP 35/2023”) secara jelas menyebutkan kriteria pengecualian objek BPHTB yaitu untuk kepemilikan rumah pertama dengan kriteria tertentu yang ditetapkan oleh Kepala Daerah.

Adapun yang dimaksud dengan MBR pada prinsipnya adalah masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk memperoleh rumah, sebagaimana yang disebutkan dalam Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 5 Tahun 2025 tentang Besaran Penghasilan dan Kriteria Masyarakat Berpenghasilan Rendah serta Persyaratan Kemudahan Pembangunan dan Perolehan Rumah (“Permen PKP 5/2025”). Selain itu, kriteria MBR ditentukan berdasarkan penghasilan orang perseorangan yang tidak kawin atau penghasilan orang perseorangan yang kawin.

Lebih lanjut, syarat pengecualian BPHTB tidak hanya ditentukan dari kriteria MBR, namun juga dilihat dari kriteria atas rumah yang diperoleh pada setiap daerah. Hal tersebut menunjukkan bahwa selain memperhatikan status MBR dan kepemilikan rumah pertama, karakteristik rumah yang diperoleh juga dapat menjadi bagian dari kriteria yang harus dipenuhi.

• Kriteria Penghasilan MBR