Peraturan Menteri Keuangan Nomor 65 Tahun 2025 tentang Tata Cara Pelaksanaan Kegiatan Subsidi Bunga/Subsidi Margin Kredit Program Perumahan (“PMK 65/2025”) diterbitkan sebagai instrumen kebijakan fiskal untuk mendukung percepatan pembangunan perumahan nasional, khususnya dalam rangka mencapai target pembangunan tiga juta rumah. Kebijakan ini lahir dari kebutuhan untuk memperkuat peran Usaha Mikro, Kecil, dan Menengah (“UMKM”) dalam ekosistem penyediaan perumahan melalui fasilitas pembiayaan yang lebih terjangkau, agar dapat terciptanya pertumbuhan ekonomi nasional yang baik dan stabil.
Pemerintah memandang bahwa sektor perumahan memiliki kontribusi strategis terhadap pertumbuhan perekonomian nasional. Oleh karena itu, kebijakan subsidi bunga/subsidi margin dalam kredit program perumahan ini tidak hanya dimaknai sebagai dukungan pendanaan, tetapi juga sebagai langkah untuk memperkuat ekosistem pembangunan perumahan secara menyeluruh.
Secara normatif, Kredit Program Perumahan (“KPP”) dimaknai sebagai kredit atau pembiayaan investasi dan/atau modal kerja yang diberikan kepada UMKM, baik dalam bentuk individu maupun badan usaha, dalam rangka mendukung pelaksanaan program prioritas di bidang perumahan. Sesuai dengan tujuan pembangunan perumahan dan perekonomian nasional sebagaimana telah dinyatakan sebelumnya, PMK 65/2025 mengamanatkan pemberian Subsidi Bunga dan Subsidi Margin dalam setiap KPP, dimana pemerintah akan menanggung serta membayarkan Subsidi Bunga dan Subsidi Margin tersebut kepada Penyalur KPP.
Yang dimaksud dengan Penyalur KPP dalam program Subsidi Bunga atau Subsidi Margin berdasarkan PMK 65/2025, yaitu merupakan Lembaga Keuangan atau Koperasi yang telah ditetapkan sebagai penyalur kredit usaha rakyat sesuai dengan ketentuan peraturan perundang – undangan mengenai pedoman pelaksanaan Kredit Program Perumahan.
Lebih lanjut, berdasarkan Pasal 12 PMK 65/2025 telah dinyatakan bahwa Pelaksanaan Subsidi Bunga/Subsidi Margin oleh Penyalur KPP sebagaimana dimaksud di atas, dilaksanakan atas dasar suatu Perjanjian Kerja Sama Pembiayaan, yang ditandatangani oleh Kuasa Pengguna Anggaran atas Subsidi Bunga/Subsidi Margin dan oleh Penyalur KPP. Adapun, setelah dilakukannya penandatanganan Perjanjian Kerja Sama Pembiayaan, maka dalam hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 5 PMK 65/2025, Penyalur KPP harus melakukan penyusunan Rencana Target Penyaluran (RTP) setiap tahun anggaran, yang pada pokoknya memuat :
- Data Target Penyaluran (meliputi rencana penyaluran per-provinsi, target jumlah debitur per- provinsi, target jumlah unit rumah yang dibiayai per-provinsi, dan indikasi tingkat bunga/margin debitur);
- Data Tagihan Subsidi Bunga/Subsidi Margin KPP (meliputi nominal tagihan per-provinsi dan jumlah debitur per-provinsi); dan
- Data Kinerja Penyaluran (meliputi nominal penyaluran per-provinsi, jumlah Baki Debet per- provinsi, tingkat non-perfoming loan per-provinsi, jumlah debitur per-provinsi, dan jumlah unit rumah yang dibiayai per-provinsi).
Sebagai catatan, Rencana Target Penyaluran (RTP) sebagaimana dimaksud di atas, harus disampaikan oleh Penyalur KPP kepada Kuasa Pengguna Anggaran Kredit Program Perumahan, selambat – lambatnya 2 (dua) tahun sebelum Tahun Penyaluran.
Meskipun Penyalur Kredit dapat terikat berdasarkan Perjanjian Kerja Sama Pembiayaan dengan pemerintah, namun pemberian Subsidi Bunga dan/atau Subsidi Margin harus dilakukan terhadap kredit – kredit yang memenuhi suatu kriteria tertentu. Adapun, dalam pemberian Subsidi Bunga dan/atau Subsidi Margin tersebut di atas, PMK 65/2025 membatasi pemberian Subsidi Bunga dan/atau Subsidi Margin tersebut, untuk tidak diberikan terhadap pinjaman atau kredit yang dikategorikan sebagai berikut :
- Pinjaman yang telah jatuh tempo;
- Pinjaman yang telah masuk klaim penjaminan;
- Pinjaman berkolektibilitas 5 (lima); atau
- Pinjaman yang tidak direkam pembayarannya dalam periode penagihan.
Setelah RTP disetujui, maka Penyalur KPP dapat melakukan penyaluran atas Subsidi Bunga dan/atau Subsidi Margin kepada Penerima Kredit Program Perumahan (“Penerima KPP”). Penerima KPP pada dasarnya terdiri dari pihak-pihak yang dikategorikan sebagai kalangan UMKM yang menjadi debitur sesuai dengan ketentuan pelaksanaan kredit program perumahan tersebut.
Pasal 4 PMK 65/2025 kembali mengkategorikan Penerima KPP yang terdiri atas 2 (dua) jenis, yaitu diantaranya :
- Penerima Kredit Program Perumahan sisi penyediaan rumah; dan
- Penerima Kredit Program Perumahan sisi permintaan rumah.
Terhadap kedua jenis kategori Penerima KPP sebagaimana dimaksud di atas, Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 13 Tahun 2025 (“Peraturan Menteri PKP 13/2025”) memberikan batasan spesifik mengenai subjek, legalitas, mekanisme pembiayaan, kewajiban administratif, serta penggunaan dana oleh masing – masing Penerima KPP sebagai berikut :
- Penerima Kredit Program Perumahan Sisi Penyediaan Rumah
Penerima KPP pada sisi penyediaan rumah adalah individu atau badan usaha yang memenuhi kriteria UMKM dan menjalankan kegiatan usaha yang terkait langsung dengan pembangunan perumahan. Kategori ini mencakup beberapa pelaku usaha, yaitu (“Pelaku Usaha”):
a. Pengembang perumahan;
b. Penyedia jasa konstruksi; dan
c. Pedagang bahan bangunan.
Sebagai calon Penerima KPP dari sisi Penyediaan Rumah, Pelaku Usaha sebagaimana dimaksud di atas harus telah terdaftar dalam Sistem Informasi Kredit Program (“SIKP”) berdasarkan data yang bersumber dari kementerian/lembaga, pemerintah daerah, penyalur KPP, atau lembaga penjamin/pemberi asuransi KPP.
Adapun, dari sisi legalitas dan kesiapan usaha, Pelaku Usaha calon Penerima KPP harus memenuhi persyaratan bahwa Pelaku Usaha merupakan Warga Negara Indonesia atau badan hukum Indonesia yang memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dan Nomor Induk Berusaha (NIB), telah menjalankan usaha produktif sedikitnya 6 (enam) bulan, serta tidak memiliki rekam jejak negatif berdasarkan hasil trade checking, community checking, atau bank checking melalui SLIK atau LPIP.
Untuk dapat memperoleh KPP, Penerima KPP pada Sisi Penyediaan Rumah tidak boleh sedang menerima Kredit Usaha Rakyat (“KUR”) atau kredit program pemerintah lain secara bersamaan, akan tetapi masih dimungkinkan untuk memiliki kredit komersial lainnya selama kolektibilitasnya lancar. Selain itu, KPP yang diberikan kepada Penerima KPP pada Sisi Penyediaan Rumah, pada dasarnya wajib diperuntukkan guna mendukung kegiatan usaha dalam pembangunan rumah atau perumahan khususnya untuk keperluan :
1) Pengadaan tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang – undangan yang berlaku;
2) Pembelian bahan bangunan; dan/atau
3) Pengadaan barang dan jasa.
dengan total jumlah akad kredit paling banyak 4 (empat) kali, dan besaran plafon kredit sebesar Rp.500.000.000 (lima ratus juta Rupiah) sampai dengan Rp5.000.000.000 (lima miliar Rupiah).
- Penerima Kredit Program Perumahan Sisi Permintaan Rumah
Penerima KPP pada sisi permintaan rumah pada dasarnya berbeda dengan Penerima KPP pada sisi penyediaan rumah, dimana Penerima KPP pada sisi permintaan rumah hanya ditujukan terhadap subjek usaha perorangan yang juga berstatus sebagai pelaku UMKM.
Meskipun demikian, secara garis besar persyaratan administratif terhadap calon Penerima KPP pada sisi permintaan rumah ditetapkan sama dan serupa oleh Penerima KPP Sisi Penyediaan Rumah, yaitu Calon penerima harus sudah tercantum dalam SIKP yang bersumber dari data kementerian/lembaga, pemerintah daerah, penyalur KPP, atau lembaga penjamin.
Mengenai legalitas, calon Penerima KPP harus merupakan Warga Negara Indonesia, yang memiliki NPWP dan NIB Usaha Perorangan yang aktif, dan kegiatan usaha yang dijalankan merupakan usaha produktif yang telah berjalan minimal 6 (enam) bulan. Calon Penerima KPP juga harus tidak sedang menerima KUR atau kredit program pemerintah lain secara bersamaan, akan tetapi untuk kredit komersial dengan kolektabilitas lancar masih diperbolehkan.
Penyaluran kredit kepada Penerima KPP Sisi Permintaan Rumah, hanya diperbolehkan untuk dipergunakan untuk keperluan :
1) Pembelian Rumah;
2) Pembangunan rumah; dan/atau
3) Renovasi rumah,
yang secara nyata rumah tersebut dipergunakan untuk mendukung pelaksanaan kegiatan usaha.
Kredit yang diberikan dalam KPP kepada Penerima KPP Sisi Permintaan Rumah yaitu merupakan Kredit Investasi dengan nilai plafon sebesar Rp.10.000.000,- (sepuluh juta Rupiah) hingga Rp.500.000.000,- (lima ratus juta Rupiah). Kredit akan diperboleh berdasarkan suatu akad kredit, dengan maksimal akad sebanyak 1 (satu) kali akad.
NILAI SUBSIDI BUNGA DAN/ATAU SUBSIDI MARGIN
Mengenai besaran subsidi yang diberikan, PMK 65/2025 membedakan nilai bantuan subsidi yang diberikan kepada Penerima KPP Sisi Permintaan Rumah dan Penerima KPP Sisi Penyediaan Rumah, dengan penetapan kategori sebagai berikut :
Penerima Kredit Program Perumahan Sisi Permintaan Rumah
Subsidi bunga atau subsidi margin untuk Penerima KPP Sisi Permintaan Rumah ditetapkan sebesar 5% (lima persen) efektif per tahun bagi pelaku usaha yang bergerak dalam pembangunan dan penyediaan rumahPenerima Kredit Program Perumahan Sisi Penyediaan Rumah
Untuk Subsidi bunga atau subsidi margin bagi Penerima KPP Sisi Penyediaan Rumah terbagi atas beberapa jenis nilai plafon kredit, yaitu sebagai berikut :
a. Untuk plafon kredit di atas Rp10.000.000 (sepuluh juta Rupiah) diberikan subsidi sebesar 10% (sepuluh persen); dan
b. Untuk plafon kredit di atas Rp100.000.000 (seratus juta Rupiah) sampai dengan Rp500.000.000 (lima ratus juta Rupiah) akan diberikan subsidi sebesar 5,5% (lima koma lima persen).
Besaran subsidi untuk masing-masing kategori dihitung dengan formula:
Besaran Subsidi Bunga/Subsidi Margin x Baki Debet x Hari Bunga/Hari Margin
360
|
Catatan: Hari bunga/hari margin sebagaimana dimaksud merupakan jumlah hari dalam 1 (satu) periode penagihan Subsidi Bunga/Subsidi Margin Kredit Program Perumahan di mana Baki Debet Kredit Program Perumahan tidak berubah. |
Perlu dicatat, bahwa pemberian subsidi Bunga dan/atau subsidi Margin sebagaimana dimaksud di atas, tidak berlangsung untuk jangka waktu yang panjang. PMK 65/2025 pada pokoknya memberikan batasan jangka waktu pemberian subsidi Bunga dan/atau subsidi Margin yaitu sebagai berikut :
1. Untuk Kredit Modal Kerja, diberikan subsidi bunga dan/atau subsidi margin selama 4 (empat) tahun;
2. Untuk Kredit Investasi, diberikan subsidi bunga dan/atau subsidi margin paling lambat selama 5 (lima) tahun; dan
3. untuk Penerima Kredit Program Perumahan sisi Permintaan Rumah akan diberikan subsidi bunga/subsidi margin dengan jangka waktu paling lama selama 5 (lima) tahun.
Apabila para Penerima KPP bermaksud untuk melakukan perpanjangan fasilitas kredit, maka fasilitas kredit tersebut dapat dilakukan perpanjangan, namun apabila telah melewati jangka waktu sebagaimana dimaksud di atas, sisa jangka waktu tersebut tidak akan dikenakan subsidi bunga dan/atau subsidi margin, sehingga nilai fasilitas kredit yang dibayarkan harus setara dengan nilai fasilitas kredit yang diterima.
KESIMPULAN
Mengacu pada hasil penelusuran yang telah kami uraikan di atas, dalam hal ini dapat dipahami bahwa pada dasarnya Subsidi Bunga dan/atau Subsidi Margin atas suatu Kredit berdasarkan KMK 65/2025 ditujukan untuk kredit – kredit perumahan yang diperuntukan guna menjalankan suatu kegiatan usaha. Bahkan, subsidi Bunga dan/atau Subsidi Margin ini, tidak berlaku untuk kredit kepemilikan rumah tinggal perseorangan. Kemudahan kredit kepemilikan rumah tinggal hanya akan diberikan melalui developer atau pihak – pihak pengembang dan konstruksi lainnya yang melakukan pendirian atau pembangunan suatu rumah tinggal, melalui Subsidi Bunga dan/atau Subsidi Kredit atas suatu Kredit Modal Kerja yang diperuntukan dalam membangun suatu rumah tinggal komersil, bukan kemudahan terhadap perolehan rumah tinggal oleh perseorangan.
Adapun, untuk Subsidi Bunga dan/atau Subsidi Kredit perorangan, hanya akan diberikan terhadap suatu perorangan yang menjalankan kegiatan usaha, dan bermaksud untuk melakukan pendirian atau renovasi atas suatu rumah yang diperuntukan sebagai rumah usaha.
Meskipun demikian, kebijakan ini pada dasarnya membuka peluang akses pembiayaan bagi developer yang akan melakukan pembangunan perumahan menggunakan fasilitas kredit perbankan pemerintah, dengan tingkat bunga yang lebih rendah. Sehingga dapat memberikan keuntungan lebih bagi Developer pada saat melakukan pembangunan rumah, dan dapat menekan Harga Dasar Bangunan yang juga memberikan efek domino keuntungan bagi Calon Pemilik Rumah.