Dalam rangka menjaga keberlangsungan pertumbuhan ekonomi di Indonesia, Pemerintah kembali melakukan perpanjangan terhadap kebijakan insentif Pajak Pertambahan Nilai (untuk selanjutnya cukup disebut “PPN”) atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun yang sebelumnya telah ditetapkan pada tahun 2023 dan tahun 2024 berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia, sebagai berikut :
1) Peraturan Menteri Keuangan Nomor 120 Tahun 2023 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2023; dan
2) Peraturan Menteri Keuangan Nomor 61 Tahun 2024 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2024.
Mengenai kebijakan Perpanjangan Insentif PPN atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun untuk tahun anggaran 2025, pemerintah melalui Kementerian Keuangan kembali menerbitkan Peratuan Menteri Keuangan Nomor 13 Tahun 2025 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2025 (“PMK 13/2025”), yang pada pokoknya mengatur kebijakan bahwa PPN yang terutang atas penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun akan ditanggung oleh Pemerintah, dengan memenuhi suatu persyaratan tertentu.
Persyaratan utama mengenai kebijakan Insentif PPN sebagaimana dimaksud di atas, pada dasarnya diberikan terhadap setiap transaksi jual beli atas Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun siap huni dengan harga jual paling banyak Rp.5.000.000.000,- (lima miliar Rupiah). Selain itu, transaksi jual beli Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun tersebut di atas wajib dilaksanakan berdasarkan Akta Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas yang ditandatangani di hadapan Notaris pada periode tanggal 1 Januari 2025 sampai dengan tanggal 31 Desember 2025.
Setelah melakukan penandatanganan Akta Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli Lunas di hadapan notaris, para pihak yang bertransaksi juga wajib dapat membuktikan bahwa penjual telah melakukan penyerahan hak secara nyata kepada pembeli untuk menggunakan atau menguasai Rumah Tapak ataupun Satuan Rumah Susun yang siap huni. Adapun, penyerahan hal tersebut wajib dibuktikan dengan suatu Berita Acara Serah Terima, yang memuat informasi sebagai berikut:
a. nama dan Nomor Pokok Wajib Pajak Pengusaha Kena Pajak (Penjual);
b. nama dan Nomor Pokok Wajib Pajak atau Nomor Induk Kependudukan (Pembeli);
c. tanggal serah terima;
d. kode identitas rumah yang diserahterimakan;
e. pernyataan bermaterai telah dilakukan serah terima bangunan; dan
f. nomor berita acara serah terima.
Berita Acara Serah Terima sebagaimana dimaksud di atas, wajib didaftarkan selambat – lambatnya pada akhir bulan berikutnya setelah dilakukan serah terima, oleh Pengusaha Kena Pajak Penjualmelalui suatu aplikasi di kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan.
Sebagai catatan, sesuai dengan ketentuan Pasal 4 PMK 13/2025, penyerahan Rumah Tapak atau Satuan Rumah Susun diatas wajib dalam keadaan pertama kali diserahkan oleh Pengusaha Kena Pajak Penjual yang menyelenggarakan pembangunan dan belum dilakukan pemindahtanganan.
Besaran insentif PPN yang diberikan oleh pemerintah didasarkan pada periode tanggal penyerahan hak, dengan besaran persentase tertentu yaitu sebagai berikut :
PERIODE TANGGAL PENYERAHAN | BESARAN INSENTIF PPN |
1 Januari 2025 s/d 30 Juni 2025 | 100% (seratus persen) dari PPN yang terutang dari bagian Harga Jual sampai dengan Rp.2.000.000.000,- (dua miliar Rupiah) dengan Harga Jual paling banyak Rp.5.000.000.000,-(lima miliar Rupiah). |
1 Juli 2025 s/d 31 Desember 2025 | 50% (lima puluh persen) dari PPN yang terutang dari bagian Harga Jual sampai dengan Rp.2.000.000.000,- (dua miliar Rupiah) dengan Harga Jual paling banyak Rp.5.000.000.000,- (lima miliar Rupiah). |
Selain itu, untuk dapat memperoleh insentif PPN atas serah terima Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud di atas, dalam hal ini Pengusaha Kena Pajak Penjual memiliki kewajiban untuk melengkapi dokumen administratif perpajakan yang berkaitan, yaitu diantaranya:
a. Membuat dan menerbitkan Faktur Pajak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang – undangan di bidang perpajakan, yang memuat nama pembeli dan NPWP serta NIK nya; dan
b. Laporan realisasi PPN ditanggung Pemerintah.
Terdapat beberapa alasan yang menyebabkan PPN terutang atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun, tidak ditanggung pemerintah apabila penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun tersebut memenuhi unsur sebagai berikut:
a. Objek yang diserahkan bukan merupakan rumah tapak atau satuan rumah susun sebagaimana ditentukan dalam PMK 13/2025;
b. Telah dilakukan pembayaran uang muka atau cicilan pertama sebelum tanggal 1 Januari 2025;
c. Penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun dilakukan sebelum tanggal 1 Januari 2025 atau setelah tanggal 31 Desember 2025;
d. Perolehan lebih dari 1 (satu) rumah tapak atau 1 (satu) satuan rumah susun oleh 1 (satu) orang pribadi;
e. rumah tapak atau satuan rumah susun dipindahtangankan dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak penyerahan;
f. Pengusaha Kena Pajak Penjual tidak membuat faktur pajak sebagai persyaratan dokumen administratif sebagaimana telah diuraikan sebelumnya;
g. Faktur Pajak yang dipergunakan tidak sesuai dengan ketentuan yang tercantum dalam PMK 13/2025;
h. Pengusaha Kena Pajak Penjual tidak mendaftarkan berita acara serah terima rumah tapak dan satuan rumah susun yang berkaitan; dan
i. Pengusaha Kena Pajak Penjual tidak melakukan Laporan Realisasi PPN.